Permitted residential-led development in one of the strongest premium micro-locations next to Rijeka. Phase 2 follows a first building that, according to the seller memo, was fully built and sold quickly. Жилой девелоперский проект с готовым разрешением в одной из самых сильных премиальных микролокаций рядом с Риекой. Вторая очередь продолжает первую фазу, которая, согласно материалам продавца, была полностью построена и быстро распродана.
2 underground levels + ground floor + 4 upper floors, with 56 apartments, 2 commercial units, 38 garage spaces and 33 outdoor spaces.2 подземных уровня + цоколь + 4 жилых этажа.
В составе проекта:
— 56 квартир
— 2 коммерческих помещения
— 38 мест в подземном паркинге
— 33 наземных парковочных места
Seller notes that Kostrena Hills 1 was completed and sold out quickly, which supports local absorption confidence for Phase 2.Первая очередь (Kostrena Hills 1) полностью реализована и продана в короткие сроки.
Это подтверждает устойчивый спрос и обоснованность запуска второй очереди.
The memo states that the seller already has an interested buyer list for Kostrena Hills 2.Сформирован список заинтересованных покупателей с подтверждёнными заявками на Kostrena Hills 2.
Спрос на проект зафиксирован и подкреплён реальной потребностью рынка.
The seller structure indicates €2.0m payable immediately for land and a further €2.0m settled in delivered units after completion.Структура сделки
€2,0 млн — оплата за земельный участок при входе в проект.
€2,0 млн — расчёт с продавцом в виде квартир после завершения строительства.
€10 347 600
€1 204 330
€11 551 930
| ComponentКомпонент | BasisОснова расчёта | ValueСумма |
|---|---|---|
| Underground parkingПодземный паркинг | 918 m² × €2,000/m² | €1 836 000 |
| Outdoor parkingНаружные паркоместа | 33 spacesместа × €10,000 | €330 000 |
| Sea-view apartmentsКвартиры с видом на море | 2,714 m² × €4,500/m² | €12 213 000 |
| Ground + 1st floor apartmentsКвартиры цоколя и 1 этажа | 1,455 m² × €4,000/m² | €5 820 000 |
| Total revenueИтого выручка | €21 415 000 |
This is a permitted mid-scale residential project in a premium coastal suburb with a clear precedent next door. The structure combines residential volume, a commercial component, parking monetization and a partially deferred land payment, which can improve equity efficiency versus a standard all-cash land acquisition.Это жилой проект среднего масштаба с разрешением на строительство в премиальном прибрежном пригороде и уже подтверждённым успешным аналогом по соседству. Структура сочетает жилой объём, коммерческий компонент, монетизацию паркинга и частично отложенную оплату земли, что повышает эффективность собственного капитала по сравнению со стандартной покупкой участка с полной денежной оплатой.
The combination of permit-ready status, adjacency to a successful first phase, sea-view upper floors, and an already assembled documentation package is rare. The seller’s flexibility on deal structure also makes the opportunity more strategic than a simple land purchase.Сочетание готового разрешения, соседства с успешной первой очередью, видовых верхних этажей и уже собранного пакета документации встречается редко. Гибкость продавца по структуре сделки также делает эту возможность более стратегичной, чем обычная покупка участка.
Kostrena remains one of the strongest residential micro-markets around Rijeka, driven by sea access, lifestyle positioning and constrained premium supply. The project’s upper floors benefit from the most valuable feature in the submarket: clean panoramic views, directly supporting pricing power and exit confidence.Кострена остаётся одним из самых сильных жилых микрорынков вокруг Риеки благодаря морю, качеству жизни и ограниченному предложению в премиальном сегменте. Верхние этажи проекта получают главное ценовое преимущество этой локации — чистые панорамные виды, которые напрямую поддерживают уровень цен и уверенность в продаже.
This offer represents the second phase of the Kostrena Hills project. In the first phase, the building “Kostrena Hills 1” was fully built and sold very quickly. The second phase envisages the construction of an identical building with 56 apartments and 2 commercial units — a retail unit and a café-bar — on the neighboring upper plot. According to the seller memo, the planned building will secure attractive panoramic sea views for levels 2–4.Данное предложение представляет собой второй этап проекта «Кострена Хиллз». На первом этапе здание «Кострена Хиллз 1» было полностью построено и продано очень быстро. Второй этап предусматривает строительство идентичного здания на 56 квартир и 2 коммерческих помещения — торгового помещения и кафе-бара — на соседнем верхнем участке. Согласно мемо продавца, планируемое здание будет иметь привлекательные панорамные виды на море для 2–4 этажей.
The subject of sale includes cadastral plot no. 5064/41 with 4,013 m² and cadastral plot no. 5064/46 with 1,014 m² used as the access road. The site is positioned in Kostrena, effectively the eastern continuation of Rijeka and one of the most attractive and expensive residential locations in Croatia. The plot is approximately 300 meters from the sea and the Lungomare promenade, and about 30 meters from the new kindergarten.Предмет продажи включает кадастровый участок № 5064/41 площадью 4 013 м² и кадастровый участок № 5064/46 площадью 1 014 м², предназначенный под подъездную дорогу. Участок расположен в Кострене — фактически это восточное продолжение Риеки и одна из самых привлекательных и дорогих жилых локаций в Хорватии. Участок находится примерно в 300 метрах от моря и набережной Lungomare, а также примерно в 30 метрах от нового детского сада.
The net area program in the memo consists of 918 m² of underground parking, 4,169 m² of residential saleable area, and 304 m² of commercial area. The permitted building is structured as two underground floors, a ground floor, and four above-ground floors.Чистая программа площадей в мемо включает 918 м² подземного паркинга, 4 169 м² жилой продаваемой площади и 304 м² коммерческой площади. Разрешённое здание сформировано как два подземных этажа, цокольный этаж и четыре надземных уровня.
According to the seller, the first phase achieved apartment sales in the range of €3,500–4,500/m² during 2022–2023. Garage parking in phase one reached approximately €1,600/m², while outdoor spaces were sold at approximately €8,000 per space. The memo also states that the seller already has a list of interested buyers for Kostrena Hills 2.По информации продавца, в первой очереди квартиры продавались по цене €3 500–4 500/м² в 2022–2023 годах. Паркоместа в гараже в первой очереди достигали примерно €1 600/м², а открытые места продавались примерно по €8 000 за место. В мемо также указано, что у продавца уже есть список заинтересованных покупателей на проект Kostrena Hills 2.
The indicative sales logic in the memo assumes €1.836 million from the underground parking, €0.33 million from the external parking, €12.213 million from apartments on floors 2–4 with panoramic views, and €5.82 million from the ground floor plus first floor apartments. Total gross sales before taxes are indicated at €21.415 million.Индикативная логика продаж в мемо предполагает €1.836 млн от подземного паркинга, €0.33 млн от внешних парковочных мест, €12.213 млн от квартир на 2–4 этажах с панорамными видами и €5.82 млн от квартир цокольного и первого этажей. Общая валовая выручка до налогов заявлена на уровне €21.415 млн.
The initial asking price for the land and permit package had been €4.0 million plus VAT, but due to the seller’s current financial position the proposal was revised. The structure now highlighted in the memo is €2.0 million payable upfront, while the remaining value can be settled after completion through the transfer of 2–4 residential units. The memo explicitly notes a time-sensitive component that may allow a deal on terms better than standard market conditions if interest is expressed quickly.Изначальная запрашиваемая цена за участок и пакет разрешений составляла €4.0 млн плюс НДС, однако из-за текущего финансового положения продавца предложение было пересмотрено. Теперь в мемо акцентируется структура: €2.0 млн оплачиваются сразу, а оставшаяся стоимость может быть погашена после завершения проекта путём передачи 2–4 квартир. В мемо прямо указано на временной фактор, который может позволить заключить сделку на условиях лучше стандартных рыночных, если интерес будет выражен оперативно.
On the cost side, the base memo indicates €1.1016 million for underground parking construction, €8.338 million for apartments, €0.608 million for commercial units, and €0.3 million for the surrounding site works, for a total construction works budget of €10.3476 million. Additional costs of €1.20433 million are stated for commissions, sales taxes, technical supervision, utility charges, electricity and related items, bringing total project cost to €11.55193 million before the land settlement structure is layered in.По части затрат базовое мемо указывает €1.1016 млн на строительство подземного паркинга, €8.338 млн на квартиры, €0.608 млн на коммерческие помещения и €0.3 млн на благоустройство территории, что формирует общий бюджет строительных работ €10.3476 млн. Дополнительные расходы в размере €1.20433 млн заявлены на комиссии, налоги при продаже, технический надзор, коммунальные сборы, электричество и связанные статьи, что доводит общую стоимость проекта до €11.55193 млн до учёта структуры расчёта за землю.
The key investment argument is that the first phase, delivered in the same architectural format on the adjacent plot, was fully built and sold out. This is not a theoretical demand assumption, but direct market validation of this exact product in this specific location. For phase two, panoramic sea views from floors 2–4 further strengthen pricing power and support strong sales potential.Ключевой фактор инвестиционной привлекательности проекта — первая очередь, выполненная в идентичной архитектуре на соседнем участке, была полностью построена и распродана. Это не гипотеза спроса, а прямое подтверждение ликвидности именно такого продукта в данной локации. Для второй очереди панорамные виды с 2–4 этажей дополнительно усиливают ценовую силу и поддерживают высокий коммерческий потенциал продаж.
The next step in due diligence is not to prove demand from scratch, but to confirm the repeatability of phase one’s success: current achievable sales prices, apartment mix, accuracy of NSA/GBA figures, parking monetization, commercial unit viability, and updated construction cost assumptions versus the base memo.Следующий этап проверки — не доказывать спрос с нуля, а подтвердить параметры повторяемости успеха первой очереди: актуальные цены продаж, микс квартир, точность площадей NSA/GBA, реалистичность монетизации паркинга, коммерческий потенциал встроенных помещений и обновлённую строительную себестоимость относительно исходного мемо.
Capital expenditures: the total investment required to acquire, permit, build, equip, and launch the project.Капитальные затраты: общий объём инвестиций, необходимый для покупки, разрешений, строительства, оснащения и запуска проекта.
The full project cost envelope, usually including construction works, soft costs, fees, taxes, infrastructure, and often land.Полный периметр затрат проекта, как правило включая стройку, мягкие расходы, комиссии, налоги, инфраструктуру и часто землю.
Direct building cost of hard works such as structure, envelope, fit-out, engineering systems and external works.Прямые строительные затраты на конструктив, фасад, отделку, инженерные системы и внешние работы.
Non-hard-cost items such as design, permitting, supervision, legal fees, commissions, utility charges and taxes.Непрямые затраты проекта: проектирование, разрешения, надзор, юридические расходы, комиссии, подключения и налоги.
Total revenue before deducting taxes, commissions, discounts, financing costs or other deductions.Совокупная выручка до вычета налогов, комиссий, скидок, финансирования и прочих удержаний.
The area that can be monetized through sale or lease, such as apartments, commercial space, parking or storage.Площадь, которая может быть монетизирована через продажу или аренду: квартиры, коммерция, паркинг, кладовые.
Net usable area measured within the internal finished surfaces, excluding many structural elements.Чистая полезная площадь, измеряемая по внутренним готовым поверхностям, без многих конструктивных элементов.
Gross building or floor area: the broader built area metric that usually includes walls and common building components depending on local rules.Общая строительная площадь: более широкий показатель площади, который обычно включает стены и общие элементы здания в зависимости от локальной методики.
Gross sales minus direct project costs, shown either in value or as a percentage of sales.Валовая маржа: выручка минус прямые затраты проекта, выраженные в деньгах или в процентах от выручки.
Profitability of a development after project costs and often before or after financing, depending on the model definition.Девелоперская маржа: прибыльность проекта после учёта проектных затрат, иногда до или после финансирования — в зависимости от модели.
A deal structure where part of the land price is not paid upfront in cash, but later through agreed settlement mechanics such as completed units.Отложенная оплата земли: структура сделки, где часть цены участка не платится сразу деньгами, а погашается позже по согласованному механизму, например квартирами.
What the buyer gives the seller in exchange for the asset — cash, units, shares, or a mixed structure.Встречное предоставление по сделке: то, что покупатель передаёт продавцу взамен актива — деньги, квартиры, доли или смешанную структуру.
The project’s ability to support stronger selling prices due to location, views, scarcity, brand or product quality.Ценовая сила проекта: способность поддерживать более высокую цену продажи благодаря локации, видам, дефицитности, бренду или качеству продукта.
The speed at which units are sold in the market over time.Темп поглощения рынком: скорость, с которой квартиры или площади продаются во времени.
Units sold before project completion, often used to de-risk revenue and support financing.Предпродажи: продажи квартир до завершения строительства, часто используемые для снижения риска и поддержки финансирования.
The return generated by leased commercial premises relative to their value or acquisition cost.Доходность коммерции: доход, генерируемый арендой коммерческих помещений, относительно их стоимости или цены приобретения.
The way an investor realizes value from the project, typically through sales, refinancing, or asset disposal.Выход из проекта: способ, которым инвестор фиксирует стоимость — обычно через продажи, рефинансирование или продажу актива.
A structured verification of legal, technical, financial and commercial assumptions before committing capital.Структурированная проверка юридических, технических, финансовых и коммерческих предпосылок до вложения капитала.