Novi Belveder
A mixed-use infill redevelopment in Rijeka’s Belveder district: four residential towers above a commercial podium, five levels of underground parking, upgraded public realm and phased delivery structured to support presales and disciplined releases.
Многофункциональный уплотнительный редевелопмент в районе Belveder, Rijeka: четыре жилые башни над коммерческим подиумом, пять уровней подземного паркинга, благоустроенное общественное пространство и фазированная реализация, рассчитанная на поддержку предпродаж и управляемого поэтапного вывода продукта.
Four towers above a commercial podium with direct access from Tizianova and a five-level garage below.
Четыре башни над коммерческим подиумом с доступом с Tizianova и пятиуровневым подземным гаражом.
Investment logic
Инвестиционная логика
What creates value
Что создает ценность
The scheme combines mixed-use income streams — apartments, business premises and parking — within one coordinated urban block, reducing dependence on a single product line.
Проект объединяет несколько источников выручки — жилье, коммерческие площади и паркинг — в одном согласованном городском блоке, снижая зависимость от одной продуктовой линии.
Phased delivery supports earlier monetization: the podium and garage establish the commercial base first, while the towers can be released sequentially.
Фазированная реализация поддерживает более раннюю монетизацию: подиум и гараж формируют коммерческую базу на первом этапе, а башни могут выводиться последовательно.
The Belveder location creates pricing upside for upper floors and a practical everyday offer at street and podium level, making the project commercially balanced rather than purely speculative.
Локация Belveder формирует потенциал премии за виды на верхних этажах и устойчивый повседневный спрос на уровне улицы и подиума, что делает проект коммерчески сбалансированным.
Key quantified drivers
Ключевые количественные драйверы
Revenue build-up is structured as €70.36M residential sales + €64.41M business sales + €27.18M parking sales = €161.95M GDV.
Структура выручки сформирована как €70.36M продажи жилья + €64.41M продажи коммерции + €27.18M продажи паркинга = €161.95M GDV.
Validated metrics
Проверенные показатели
Sales build-up
Структура выручки
| Item | Assumption | Value |
|---|---|---|
| Residential sales | 17,591.04 m² × €4,000/m² | €70.36M |
| Business sales | 16,101.33 m² × €4,000/m² | €64.41M |
| Parking sales | 755 spots × €36,000/spot | €27.18M |
| Total GDV | Projected sales revenue | €161.95M |
| Статья | Допущение | Значение |
|---|---|---|
| Продажи жилья | 17,591.04 м² × €4,000/м² | €70.36M |
| Продажи коммерции | 16,101.33 м² × €4,000/м² | €64.41M |
| Продажи паркинга | 755 мест × €36,000/место | €27.18M |
| Итого GDV | Прогнозная выручка от продаж | €161.95M |
Program summary
Сводка программы
| Metric | Value | Note |
|---|---|---|
| Residential towers | 4 towers | Towers A–D above podium |
| Residential saleable area | 17,591.04 m² | Net sales area |
| Business saleable area | 16,101.33 m² | Retail / office podium |
| Garage / parking | 755 spots | Five underground levels |
| Indicative apartment count | 320 units | Current planning program |
| Unit pricing | €4,000/m² | Current residential and business sales assumption |
| Показатель | Значение | Примечание |
|---|---|---|
| Жилые башни | 4 башни | Башни A–D над подиумом |
| Продаваемая жилая площадь | 17,591.04 м² | Чистая продаваемая площадь |
| Продаваемая коммерческая площадь | 16,101.33 м² | Коммерческий подиум: ритейл / офисы |
| Гараж / паркинг | 755 мест | Пять подземных уровней |
| Ориентировочное число квартир | 320 юнитов | Планировочное допущение |
| Цена реализации | €4,000/м² | Для жилья и коммерции в текущих допущениях |
CAPEX
Cost structure detail
Детализация структуры затрат
The current cost build-up totals €96.97M before financing. Headline project metrics are presented at €98.03M CAPEX, €63.92M EBITDA and €161.95M GDV.
Текущая структура затрат составляет €96.97M до финансирования. Ключевые метрики проекта представлены на уровне €98.03M CAPEX, €63.92M EBITDA и €161.95M GDV.
Cost breakdown
Структура затрат
| Line item | Value |
|---|---|
| Land acquisition | €9.00M |
| Transfer tax | €0.27M |
| Broker commission | €0.27M |
| Legal expenses | €0.09M |
| Architectural project | €0.85M |
| Development & marketing | €2.35M |
| City utility taxes | €1.55M |
| Garage construction | €19.96M |
| Residential construction | €32.07M |
| Business construction | €26.18M |
| Green areas / external works | €2.03M |
| Technical supervision | €1.56M |
| Electrical connection | €0.80M |
| Статья затрат | Значение |
|---|---|
| Приобретение земли | €9.00M |
| Налог на переход права | €0.27M |
| Брокерская комиссия | €0.27M |
| Юридические расходы | €0.09M |
| Архитектурный проект | €0.85M |
| Девелопмент и маркетинг | €2.35M |
| Городские коммунальные сборы | €1.55M |
| Строительство гаража | €19.96M |
| Жилое строительство | €32.07M |
| Строительство коммерции | €26.18M |
| Благоустройство / наружные работы | €2.03M |
| Технический надзор | €1.56M |
| Подключение электроэнергии | €0.80M |
Visuals
Why it stands out
Почему проект выделяется
Why interesting
Почему интересно
A single scheme captures several cash-flow engines at once: apartments, business area and parking. The podium-plus-towers structure also gives flexibility in release timing.
Один проект объединяет несколько источников денежного потока: жилье, коммерцию и паркинг. Структура «подиум + башни» дает гибкость по таймингу вывода продукта.
Why unique
Почему уникально
The combination of a dense urban location, multi-level underground parking and a podium designed for daily services creates a rarer city-scale proposition rather than a standard apartment block.
Сочетание плотной городской локации, многоуровневого подземного паркинга и подиума под сервисные функции формирует более редкое предложение городского масштаба, а не стандартный жилой блок.
Why it sells
Почему продается
Upper floors can command view premiums, podium business space serves daily demand, and parking is monetized as a separate product. This layered sales logic supports both market absorption and pricing discipline.
Верхние этажи могут получать премию за виды, коммерция в подиуме работает на ежедневный спрос, а паркинг продается как отдельный продукт. Такая многоуровневая логика поддерживает и темп продаж, и ценовую дисциплину.