CAPEX
€64.05M
Pre-financing capital requirement
Капитальная потребность до финансирования
Danica Space · Croatia
POREČ MIXED-USE DEVELOPMENT
Residential & Retail Project · Poreč, Croatia
Жилой и коммерческий проект · Пореч, Хорватия
Prime coastal micro-location within walking distance of the sea and the historic centre of Poreč, structured as a mixed-use residential and commercial scheme with substantial underground parking and conservative investment assumptions. Премиальная прибрежная микролокация в пешей доступности от моря и исторического центра Пореча, сформированная как многофункциональный жилой и коммерческий проект с крупным подземным паркингом и консервативной инвестиционной моделью.
Development profit
Девелоперская прибыль
€48.21M
After financing
После финансирования
GDV / Sales
€113.88M
Gross development value incl. VAT
Совокупная стоимость реализации с НДС
ROE
2.5x
Project-life return on equity
Возврат на капитал за полный цикл проекта
Executive positioning
Позиционирование
Investment logicИнвестиционная логика
Conservative financial assumptions still produce strong development profit and high investor returns because the project pairs an established Istrian location with an efficient mixed-use product mix. Даже при консервативных финансовых допущениях проект показывает сильную девелоперскую прибыль и высокий возврат на капитал, поскольку сочетает устоявшуюся локацию Истрии с эффективным сочетанием жилой и коммерческой функции.
Executive summaryКраткое резюме
Prime coastal micro-location within walking distance of the sea and the historic centre of Poreč, with a mixed-use scheme that combines mid-rise residential buildings with ground-floor commercial units and substantial underground parking. Премиальная прибрежная микролокация в пешей доступности от моря и исторического центра Пореча с многофункциональным проектом, объединяющим среднеэтажные жилые корпуса, коммерцию на первом этаже и значительный объём подземного паркинга.
The project targets both local end-users and second-home / holiday buyers, while the commercial component broadens the address beyond a purely residential offer. Проект ориентирован как на локальных конечных покупателей, так и на покупателей второго жилья и курортной недвижимости, а коммерческий компонент расширяет предложение за пределы чисто жилого формата.
What supports valueЧто поддерживает ценность
- Established Poreč market with domestic and international demand.Устоявшийся рынок Пореча с местным и международным спросом.
- Balanced mix of housing, retail and underground parking.Сбалансированное сочетание жилья, коммерции и подземного паркинга.
- Layouts aligned with market expectations at this price point.Планировки соответствуют ожиданиям рынка в данном ценовом сегменте.
- Transparent cost structure suitable for bank and equity review.Прозрачная структура затрат, удобная для банковского анализа и анализа собственного капитала.
Commercial assumptions
Коммерческие допущения
Validated metricsПроверенные показатели
Headline project metrics derived from the current model, including full construction costs, professional and permitting fees, contingency, marketing and financing. Ключевые метрики проекта по текущей модели, включая полную стоимость строительства, профессиональные услуги, разрешительные расходы, резерв, маркетинг и финансирование.
GDV (incl. VAT)
€113,880,000
Total projected sales value.Совокупная прогнозная стоимость реализации.
CAPEX (pre-financing)
€64,054,224
All development costs before financing.Все затраты проекта до финансирования.
Total CAPEX incl. financingОбщий CAPEX с финансированием
€65,668,390
Project cost including financing charges.Стоимость проекта с учетом финансовых расходов.
Development profit after financingДевелоперская прибыль после финансирования
€48,211,610
Net project profit after financing.Чистая прибыль проекта после финансирования.
Margin on GDV (after financing)
42%
Profitability versus gross sales value.Доходность относительно валовой стоимости реализации.
Margin on total CAPEX (after financing)
73%
Profitability versus fully loaded project cost.Доходность относительно полной стоимости проекта.
Equity (30% of CAPEX pre-financing)
€19,216,267
Illustrative equity basis in the model.Иллюстративная доля собственного капитала в модели.
ROE on equity (project life)
2.5x
Return on invested equity over project life.Возврат на вложенный капитал за полный цикл проекта.
42%
Margin on GDVМаржа на GDV
73%
Margin on total CAPEXМаржа на общий CAPEX
30%
Illustrative equity basisИллюстративная доля собственного капитала
2.5x
ROE over project lifeROE за полный цикл
Capital structure
CAPEX
Pre-financing CAPEX includes land, design and professional fees, permits and communal charges, construction, external works, utility connections, contingency and broker commission. CAPEX до финансирования включает землю, проектирование и профессиональные услуги, разрешительные и коммунальные платежи, строительство, внешние работы, подключения к сетям, резерв и брокерскую комиссию.
€64.05M
Pre-financing CAPEXCAPEX до финансирования
Construction above-ground is the dominant cost line at 61.6% of pre-financing CAPEX.
Надземное строительство — крупнейшая статья затрат, 61.6% CAPEX до финансирования.
Land acquisition (cash component)Приобретение земли (денежная часть)
9.4% of CAPEX
€6,000,000
Design, supervision & legalПроектирование, надзор и юридическое сопровождение
2.8% of CAPEX
€1,780,000
Communal contributionsКоммунальные взносы
2.5% of CAPEX
€1,608,000
Construction above-groundНадземное строительство
61.6% of CAPEX
€39,440,000
Construction undergroundПодземное строительство
13.6% of CAPEX
€8,680,000
Landscaping / external worksБлагоустройство / наружные работы
1.6% of CAPEX
€1,000,000
Utility connectionsПодключение к сетям
0.6% of CAPEX
€400,000
Construction contingency (10%)Резерв на строительство (10%)
7.5% of CAPEX
€4,812,000
Broker commissionБрокерская комиссия
0.5% of CAPEX
€334,224
Supporting visuals
Поддерживающие визуалы
VisualsВизуалы
Location references extracted from the source teaser, showing both the broader urban context and the immediate site envelope. Локационные материалы из исходного тизера, показывающие как более широкий городской контекст, так и непосредственные границы участка.
Broader urban contextШирокий городской контекст
Shows the site's position within Poreč relative to the coast, centre and surrounding urban fabric.Показывает положение участка в Порече относительно побережья, центра и окружающей городской среды.
Location & mapЛокация и карта
Poreč
Close proximity to the sea, marina and historic centre with existing infrastructure and visibility.
Близость к морю, марине и историческому центру, с существующей инфраструктурой и хорошей видимостью.
Interactive mapИнтерактивная карта
Site referenceРеференс участка
Within the urban area of Poreč, with strong potential for both residential and commercial uses.В пределах городской территории Пореча, с сильным потенциалом как для жилой, так и для коммерческой функции.
Investor framing
Инвестиционная подача
Why it stands outПочему проект выделяется
Why interestingПочему интересно
Prime coastal micro-locationПремиальная прибрежная микролокация
Walking distance to the sea, marina and old town places the project inside an established and recognisable coastal market rather than a speculative peripheral location.Пешая доступность до моря, марины и старого города помещает проект в устоявшийся и узнаваемый прибрежный рынок, а не в спекулятивную периферию.
Why uniqueПочему уникально
Balanced mixed-use formatСбалансированный многофункциональный формат
Residential units, ground-floor retail and substantial underground parking create a complete address for end-users and broaden the demand base beyond a single product type.Жилые квартиры, коммерция первого этажа и значительный подземный паркинг формируют полноценный формат для конечного пользователя и расширяют базу спроса за пределы одного типа продукта.
Why it sellsПочему продаётся
Buyer fit and strong economicsСильное попадание в спрос и экономика проекта
Local professionals, families, domestic buyers and international second-home buyers are all credible target segments, while the model still produces high margins and 2.5x ROE on the illustrative equity base.Местные специалисты, семьи, покупатели из Хорватии и международные покупатели второго жилья — все это реалистичные целевые сегменты, при этом модель сохраняет высокую маржу и 2.5x ROE на иллюстративной базе собственного капитала.
Sales logic factorsКлючевые факторы продаж
- Efficient residential units and well-positioned commercial spaces on the ground floors.Эффективные квартиры и удачно размещённая коммерция на первых этажах.
- Mid-rise buildings with elevators, underground parking, balconies / terraces and storage.Среднеэтажные корпуса с лифтами, подземным паркингом, балконами / террасами и кладовыми.
- Conservative assumptions on both costs and sales prices.Консервативные допущения как по затратам, так и по ценам реализации.
Financing readinessФинансируемость
- Clear CAPEX breakdown with a transparent land component.Понятная разбивка CAPEX с прозрачной земельной составляющей.
- Realistic timing and financing assumptions suitable for senior debt review.Реалистичные сроки и финансовые допущения, подходящие для анализа старшего долга.
- Clear presentation for institutional and private equity investors through a compact metric set.Понятная подача для институционального и частного капитала через компактный набор метрик.
Reference terms
Справочные термины
GlossaryГлоссарий
- GDV
- Gross Development Value — total sales value of all units, usually shown including VAT.Gross Development Value — суммарная стоимость продаж всех юнитов, обычно указывается с НДС.
- CAPEX (pre-financing)
- All development costs before financing: land, design and professional fees, permits, communal contributions, construction, external works, utility connections, contingency and marketing.Все девелоперские затраты до финансирования: земля, проектирование и профессиональные услуги, разрешительные и коммунальные платежи, строительство, наружные работы, подключения к сетям, резерв и маркетинг.
- Total CAPEX (incl. financing)Общий CAPEX (с финансированием)
- CAPEX pre-financing plus interest, fees and other financing costs over the construction period.CAPEX до финансирования плюс проценты, комиссии и прочие финансовые расходы на период строительства.
- Equity
- Investors' own capital contributed to the project, typically expressed as a percentage of CAPEX pre-financing.Собственный капитал инвесторов, вложенный в проект, обычно выражается как доля CAPEX до финансирования.
- ROE
- Return on Equity — ratio of net development profit after financing to the equity invested over the full project life.Return on Equity — отношение чистой прибыли проекта после финансирования к вложенному собственному капиталу за полный цикл проекта.
- Margin on GDVМаржа на GDV
- Net development profit after financing divided by GDV.Чистая прибыль проекта после финансирования, деленная на GDV.
- Margin on total CAPEXМаржа на общий CAPEX
- Net development profit after financing divided by total CAPEX including financing.Чистая прибыль проекта после финансирования, деленная на общий CAPEX с финансированием.